不動産の売買(立会い)

司法書士は、不動産売買の最終段階である売買代金の支払(決済)時の「立会い業務」を行っております。

この決済立会いで、司法書士は、一体何を行っているのでしょうか？どんな役割を果たしているのでしょうか？立会料って何ですか？と聞かれることがありますので、下記の例をもとに、少しご説明します。

残代金の決済の場面では、原則として金融機関に関係者全員が集合し、

• 登記に必要な各書類のやり取り、司法書士による確認
• 金融機関から買主への融資の実行
• 買主から売主への売買代金の支払い
• 鍵や売主保管の重要書類の引き渡し
• 売主から金融機関への住宅ローン残額の返済

などが行われます。

この席で、司法書士は、目の前の不動産取引に法的な問題が隠れていないか、水面下でいろんなことを確認しています。

【法的な問題点(例)】

• 売主本人のなりすましだった、売主が認知症で判断能力がない状態だった
  ⇒ 契約が無効ですから、例え買主が売買代金を支払ったとしても自分のものにはなりません。名義変更していたとしても、抹消されてしまう運命です。
• 物件の記載漏れがあった、隣の物件だった
  ⇒ 購入後に買主が物件を利用できないかもしれません
• 売買の直前に仮差押えや差押えの登記が入っていた
  ⇒ その状態でも名義変更は可能ですが、競売されてしまえばその購入者が優先されてしまいますから、将来的に名義を失ってしまう危険が潜んでいます。

後から買主が所有権を失う事態とならないように、この売買は有効に成立していて、登記に必要な書類が揃い確実に一連の登記手続を行える、各当事者の目的全部を果たせる、と司法書士が責任をもって判断して初めて金融機関が住宅ローンを買主さんに融資してくれるのです。この融資実行がないと、買主は売買代金を支払えないため不動産を自分のものにはできないし、売主も売買代金を取得できないことになってしまいます。

司法書士が立ち会うのは、売買契約に基づく売主の義務(登記必要書類の引渡し、抵当権の抹消可能状態の確保)と買主の義務(売買代金の支払い)が同時にきちんと果たされたことを確認し、取引に後から無効となる事由が存在せず、確実に買主の所有権(名義)に変更でき金融機関の権利の保全を行える状態である、と判断するためです。

司法書士がその登記に関する責任を負います(詐欺・脅迫などを除く)から、売主も買主も金融機関も不動産業者も関係者全員が安心して取引することができるのです。

ですから、毎回、大変な緊張をもって臨んでいます。表面上はにこやかに話していますが、頭の中はフル回転しているのです。

これが、司法書士の決済立会い業務の価値です。

買主からすると自分の名義に変わればそれでいいわけで、小難しい登記のこととかはどうでもよいとは思いますが…あまり説明されることはないと思いますので、知っておいていただくと嬉しいです。

「最後にちょろっと来て、高いお金を請求される」なんて言われることもありますが、上記のように非常に重い責任を負っていますので、「万が一のことがないように備えた保険」の保険料とでも思って頂いてお支払いくださるとよいかもしれません。(だから、売買金額が大きくなるとその分リスクも増えるため報酬も上がることになります)

誰に頼んでいいかわからないときや、不動産事業者指定であることに不安や不満があるときは、ぜひ一度ご相談ください。

契約などで別の定めがなければ、原則として、登記費用を払う人(買主)が、自分の信頼できる司法書士を見つけて依頼していいのです。

依頼者のために力を尽くしますので、ぜひご用命くだされば幸いです。

なお、冒頭の「関係図」に載せた登記が全部終了した後の不動産登記簿では、次のように公示されます。